2021年，我國(guó)的《政府工作報(bào)告》和《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》共同提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，這是黨中央做出的重大戰(zhàn)略決策部署，也是“十四五”以及今后一段時(shí)期我國(guó)貫徹新發(fā)展理念、轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手和路徑。隨著我國(guó)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，從房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量開(kāi)發(fā)建設(shè)逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，城市更新正式成為新時(shí)期中國(guó)城市建設(shè)與發(fā)展的主旋律。
（一）城市更新實(shí)踐是典型的系統(tǒng)性問(wèn)題
城市更新是一種將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市空間形態(tài)和功能的整治提升與煥新發(fā)展。一方面，城市作為一個(gè)有機(jī)的整體，城市更新不僅涉及物質(zhì)空間的提質(zhì)、自然景觀(guān)資源與人文資源的結(jié)合，還包括物質(zhì)空間和經(jīng)濟(jì)文化之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，以及交通系統(tǒng)、公共空間、商務(wù)設(shè)施、教育醫(yī)療等各子系統(tǒng)的配套融合。同時(shí)，在城市更新實(shí)施過(guò)程中更是面臨政府、投資方、施工方、規(guī)劃方、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方、產(chǎn)權(quán)單位、社區(qū)、居民等多元主體、多層面的協(xié)同合作與利益沖突等問(wèn)題。另一方面，政府引導(dǎo)、多元主體投資、漸進(jìn)式、市場(chǎng)化改進(jìn)已成為城市更新項(xiàng)目的顯著特征，城市更新成為一個(gè)影響大區(qū)域城市肌理且連續(xù)不斷進(jìn)行系統(tǒng)性生長(zhǎng)和改善的過(guò)程。由于城市更新項(xiàng)目資金需求大、涉及利益主體多、改造運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，我國(guó)多地政府明確提出鼓勵(lì)并引導(dǎo)市場(chǎng)化主體和社會(huì)資金參與城市更新活動(dòng)，構(gòu)建政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的工作機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資城市更新基金。在嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除和重建的政策要求下，城市更新項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)一次性開(kāi)發(fā)平衡或短期內(nèi)的投資平衡，漸近式更新、混合更新、運(yùn)營(yíng)收益平衡成為城市更新的主基調(diào)，以老舊小區(qū)綜合整治改造為代表的城市更新項(xiàng)目面臨擺脫財(cái)政依賴(lài)，由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，這要求城市更新項(xiàng)目不僅構(gòu)建系統(tǒng)的改造實(shí)施商業(yè)模型，還要考慮改造區(qū)域的城市功能調(diào)整與經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯，通過(guò)自主“造血”走出一條長(zhǎng)效治理和可持續(xù)更新之路。
（二）我國(guó)城市建設(shè)往往以建設(shè)邏輯為主
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程高速推進(jìn)，大量城市擴(kuò)張與新城建設(shè)推動(dòng)了以土地開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)建設(shè)為主導(dǎo)的城市建設(shè)模式。在大規(guī)劃的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，資本的意志更多的占據(jù)了主導(dǎo)地位，政府出于短期業(yè)績(jī)考慮，往往更加關(guān)注項(xiàng)目投資的短期回收和投資建設(shè)邏輯的成立，對(duì)大量項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展重視不足。2021年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》提出，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，吸引社會(huì)專(zhuān)業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)，以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡改造投入，支持項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化推進(jìn)。然而，政策上的調(diào)整與要求并無(wú)法在短期內(nèi)改變建設(shè)行業(yè)長(zhǎng)期形成的思維方式與慣用模式，特別是在以工程主導(dǎo)的項(xiàng)目中，還無(wú)法形成可以與投資方或工程方相抗衡的參與主體和勢(shì)力，這將對(duì)城市更新項(xiàng)目的公平性、公益性和持續(xù)性造成影響。
（三）規(guī)劃在協(xié)同治理中的角色和技術(shù)挑戰(zhàn)
城市更新項(xiàng)目同樣對(duì)傳統(tǒng)的規(guī)劃行業(yè)形成挑戰(zhàn)。首先是規(guī)劃技術(shù)層面不僅需要面對(duì)從開(kāi)發(fā)性規(guī)劃為主，向存量規(guī)劃的理念和技術(shù)轉(zhuǎn)變，更要從城市空間規(guī)劃向集成產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投融資規(guī)劃的多規(guī)合一規(guī)劃轉(zhuǎn)變，從靜態(tài)的規(guī)劃向包涵運(yùn)營(yíng)策略的動(dòng)態(tài)規(guī)劃轉(zhuǎn)變；其次是角色和功能的轉(zhuǎn)變。規(guī)劃團(tuán)隊(duì)在城市更新的組織中不應(yīng)簡(jiǎn)單扮演專(zhuān)業(yè)技術(shù)權(quán)威的角色，也不應(yīng)該站在出資人的“乙方”角色。規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該成為整個(gè)城市更新項(xiàng)目“協(xié)同治理”過(guò)程的參與者，主動(dòng)承擔(dān)制定和維護(hù)行動(dòng)準(zhǔn)則、促進(jìn)對(duì)話(huà)、建立信任以及探索共同收益的責(zé)任，促成協(xié)同各方建立平衡的權(quán)力關(guān)系，有效促進(jìn)“面對(duì)面對(duì)話(huà)、信任建立、參與者對(duì)互賴(lài)關(guān)系的承諾、共享理解及可感知到的階段性合作成果”這5個(gè)因素之間的良性循環(huán)，從而推動(dòng)協(xié)作走向共贏。
（四）資本強(qiáng)勢(shì)下居民主體利益的弱勢(shì)困境
在城市更新的諸多參與主體中，社區(qū)居民由于個(gè)體行為的分散性、自利性，無(wú)法統(tǒng)一行使治理權(quán)力，同時(shí)由于社區(qū)居民擁有信息的不完全、訴求的不一致甚至是利益或文化的沖突性，導(dǎo)致難以形成統(tǒng)一的利益訴求、觀(guān)點(diǎn)主張以及足以與其它利益相關(guān)方對(duì)抗的博弈力量。社區(qū)居民只能將其權(quán)利讓渡給政府機(jī)關(guān)、自治組織形成委代理關(guān)系，這種代理關(guān)系在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中可能導(dǎo)致主體虛化、異化或偏差，致使部分個(gè)體甚至集體利益受到損失。為此，在與權(quán)力機(jī)構(gòu)、投資主體、施工主體、運(yùn)營(yíng)主體甚至規(guī)劃設(shè)計(jì)等智力服務(wù)主體的合作與博弈中，社區(qū)居民處于弱勢(shì)地位，如何保證集體利益長(zhǎng)期化和最大化成為城市更新項(xiàng)目組織與機(jī)制設(shè)計(jì)的重要課題。
在城市更新中，處于核心地位的地方政府、原產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)商或投資主體，以及處于外圍的規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)方、施工單位、運(yùn)營(yíng)方和第三方的社會(huì)團(tuán)體、非政府組織等，都會(huì)直接或間接對(duì)城市更新活動(dòng)構(gòu)成影響。實(shí)施城市更新的過(guò)程是多個(gè)權(quán)利主體利益分配協(xié)調(diào)和博弈的過(guò)程，也是土地、資產(chǎn)以及運(yùn)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)、權(quán)、責(zé)的界定與分配過(guò)程。然而各主體的博弈力量卻是不均衡的。在我國(guó)發(fā)達(dá)城市的建成區(qū)中，城市更新的需求幾乎是普遍存在的，但是，如果不是由政府投資進(jìn)行的建筑加固與設(shè)施改造項(xiàng)目，能以市場(chǎng)化動(dòng)力進(jìn)行系統(tǒng)性城市更新的項(xiàng)目并不容易成立，其核心問(wèn)題還是資金問(wèn)題。2020年財(cái)政部《關(guān)于加快地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行使用有關(guān)工作的通知》（財(cái)預(yù)〔2020〕94號(hào)文）嚴(yán)格約束了專(zhuān)項(xiàng)債資金在城市更新中的應(yīng)用：能夠利用專(zhuān)項(xiàng)債的城市更新項(xiàng)目須具備收益現(xiàn)金流平衡、不涉及土儲(chǔ)、不涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，主要是“改”與“留”項(xiàng)目。為此，無(wú)論是政府專(zhuān)項(xiàng)債、城市更新基金還是社會(huì)資本，都需要有符合資本特點(diǎn)和要求的投資回報(bào)方式。能否在政府投資或政策補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，構(gòu)建滿(mǎn)足居民改造需求、同時(shí)具備投資邏輯的商業(yè)模型成為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地的關(guān)鍵。在這種力量不均衡、價(jià)值地位不平等的背景下，城市更新項(xiàng)目中投資人的話(huà)語(yǔ)權(quán)將很容易提高甚至占據(jù)主導(dǎo)地位。在當(dāng)前我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目普遍采取的墊資模式下，施工方的話(huà)語(yǔ)權(quán)及博弈地位也會(huì)得到強(qiáng)化。
多個(gè)城市的政策表明，政府通常傾向選擇市場(chǎng)化主體作為城市更新活動(dòng)的主導(dǎo)者或統(tǒng)籌組織者。例如，2021年6月《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確政府規(guī)劃并引領(lǐng)市場(chǎng)化參與主體進(jìn)入到城市更新活動(dòng)；2021年9月正式公布施行的《上海市城市更新條例》規(guī)定：更新區(qū)域內(nèi)的城市更新活動(dòng)，由更新統(tǒng)籌主體統(tǒng)籌開(kāi)展，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)、公平、公正的原則組織遴選，確定與區(qū)域范圍內(nèi)城市更新活動(dòng)相適應(yīng)的市場(chǎng)主體作為更新統(tǒng)籌主體，由更新區(qū)域內(nèi)物業(yè)權(quán)利人實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)在更新統(tǒng)籌主體的統(tǒng)籌組織下進(jìn)行。在這種政策導(dǎo)向下，如果資金方或工程方成為城市更新的統(tǒng)籌主體，則更可能強(qiáng)調(diào)短期利益、注重建設(shè)資金的回收邏輯，進(jìn)而可能忽視面向未來(lái)發(fā)展以及有利于構(gòu)筑良好發(fā)展環(huán)境、生活環(huán)境的公益性項(xiàng)目或降低投資額度，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目出現(xiàn)“重建輕營(yíng)”“虎頭蛇尾”現(xiàn)象。
同時(shí)，城市更新不僅僅是建設(shè)工程，更是社會(huì)治理和制度創(chuàng)新的工程，如何破解當(dāng)前社區(qū)類(lèi)型的多樣化、社會(huì)生活的網(wǎng)絡(luò)化、社區(qū)公共事務(wù)冷漠化等社區(qū)“碎片化”問(wèn)題，使如何實(shí)現(xiàn)社區(qū)的善治、重建社區(qū)生活共同體，進(jìn)而探索城市更新統(tǒng)籌謀劃?rùn)C(jī)制、可持續(xù)模式及配套制度政策成為城市更新項(xiàng)目高質(zhì)量實(shí)施的核心難點(diǎn)。
為此，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)前置，實(shí)現(xiàn)城市更新主體在更長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)與業(yè)主居民的利益綁定，使城市更新項(xiàng)目的權(quán)力主體（投資方、建設(shè)方）與弱勢(shì)主體（居民、業(yè)主）間形成重復(fù)博弈格局，可以有效避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的短視現(xiàn)象及項(xiàng)目施工的造假現(xiàn)象。通過(guò)運(yùn)營(yíng)前置，使運(yùn)營(yíng)方對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量與建設(shè)成本負(fù)有更大責(zé)任，采取“改造+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”“投資+設(shè)計(jì)+施工+運(yùn)營(yíng)”“EPC+O”等一體化運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式，城市更新項(xiàng)目可以更精確的策劃規(guī)劃有商業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，更準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)后期運(yùn)營(yíng)成本與收益，更合理的確定未來(lái)設(shè)備的使用需求、當(dāng)前的工程造價(jià)與質(zhì)量要求，有利于形成統(tǒng)籌兼顧、落地性強(qiáng)的項(xiàng)目實(shí)施方案，合理確定并平衡項(xiàng)目改造建設(shè)期與運(yùn)營(yíng)維護(hù)期的投資與收益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全周期統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時(shí)采取共同締造的理念，構(gòu)建“黨委會(huì)—居委會(huì)—業(yè)主委員會(huì)—社會(huì)組織”“四位一體”社區(qū)管理體制，規(guī)范社區(qū)管理、強(qiáng)化業(yè)主自治，提升業(yè)主群體的話(huà)語(yǔ)權(quán)和談判地位，形成業(yè)主群體對(duì)運(yùn)營(yíng)方的監(jiān)督與制約。
當(dāng)然，運(yùn)營(yíng)前置仍然有太多的實(shí)踐問(wèn)題需要研究和探討，比如：如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)前置，在項(xiàng)目前期如何選擇運(yùn)營(yíng)方、是否能夠鎖定運(yùn)營(yíng)方、被鎖定長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)權(quán)是否對(duì)業(yè)主有利，什么樣的社區(qū)治理機(jī)制以及采取怎樣的運(yùn)營(yíng)權(quán)鎖定機(jī)制才能形成良好的相互制約，實(shí)現(xiàn)“一次改造、長(zhǎng)效管理、持續(xù)更新”等。
城市更新所追求的目標(biāo)應(yīng)該是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等在內(nèi)的目標(biāo)群。即通過(guò)更新可以實(shí)現(xiàn)改善居住質(zhì)量，減少社會(huì)排斥，促進(jìn)社會(huì)公平，激發(fā)城市活力，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。為此，全面推進(jìn)城市更新的任務(wù)是多元的、系統(tǒng)性的，需要破解更新思路及頂層設(shè)計(jì)、項(xiàng)目資金與融資問(wèn)題、更新內(nèi)容與模式問(wèn)題、項(xiàng)目組織治理與持續(xù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。為此，城市更新項(xiàng)目的系統(tǒng)性研究與策劃規(guī)劃應(yīng)該包括以下任務(wù)：集成專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力和優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)施“投資+設(shè)計(jì)+改造+運(yùn)營(yíng)”一體化服務(wù)，從優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)、提升改造內(nèi)容，倡導(dǎo)共同締造、助力社區(qū)治理，創(chuàng)新融資模式、激發(fā)改造動(dòng)力，完善配套政策、建立長(zhǎng)效機(jī)制等方面，探索新時(shí)期有機(jī)更新與可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化破題路徑，全面改善建筑和設(shè)施功能，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、激活并導(dǎo)入新經(jīng)濟(jì)，提高社區(qū)居民的生活質(zhì)量和幸福感，讓老舊小區(qū)重新煥發(fā)時(shí)代活力?；谝陨先蝿?wù)，支持業(yè)主群體實(shí)現(xiàn)重復(fù)博弈的“完全信息”則包含系統(tǒng)推進(jìn)城市更新改造項(xiàng)目實(shí)施的“1-4-8-4”框架體系。即：
——一套系統(tǒng)化解決方案：包涵策劃規(guī)劃、投融資設(shè)計(jì)、實(shí)施計(jì)劃及運(yùn)營(yíng)服務(wù)四位一體的統(tǒng)籌謀劃；
——四維系統(tǒng)與八大工程：包涵“硬件改造”維度的設(shè)施改造與建筑升級(jí)、環(huán)境美化與空間利用；“功能增配”維度的民生配套與便民服務(wù)、功能植入與業(yè)態(tài)織補(bǔ)；“管理提升”維度的網(wǎng)格管理與物業(yè)運(yùn)維、智慧社區(qū)與場(chǎng)景應(yīng)用；“社區(qū)治理”維度的特色文化與公益事業(yè)、黨建引領(lǐng)與社區(qū)共治。
——四個(gè)實(shí)施階段：研策階段、方案階段、改造階段、運(yùn)營(yíng)階段。其中，“研策階段”的工作重點(diǎn)是摸底調(diào)查及存量資源調(diào)研評(píng)估。包括：考察老舊小區(qū)及更新片區(qū)進(jìn)行10-15分鐘生活圈基本情況（用地、房屋資源，公共服務(wù)資源，住戶(hù)資源，可運(yùn)行項(xiàng)目及社區(qū)大數(shù)據(jù)）；存量可運(yùn)行資源功能評(píng)估；城市更新改造關(guān)鍵問(wèn)題梳理；社區(qū)宜居環(huán)境“再規(guī)劃”；明確要改哪些、必須改哪些，拆分改造項(xiàng)目清單；列細(xì)分類(lèi)分項(xiàng)出資方案；初步的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案，整體平衡方案；建立社區(qū)維護(hù)長(zhǎng)效機(jī)制；片區(qū)文化形態(tài)和活力打造。“方案階段”的核心是編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案及存量資源整合利用專(zhuān)項(xiàng)改造規(guī)劃。包括設(shè)施改造與建筑升級(jí)方案；道路及停車(chē)場(chǎng)接駁系統(tǒng)規(guī)劃；組團(tuán)管理單元的劃分；公共空間及風(fēng)貌提升規(guī)劃；便民性服務(wù)設(shè)施規(guī)劃；可運(yùn)營(yíng)公共設(shè)施規(guī)劃；智慧社區(qū)與場(chǎng)景應(yīng)用；社區(qū)治理與招商運(yùn)營(yíng)規(guī)劃；城市更新及社區(qū)改造推進(jìn)計(jì)劃。“改造階段”重點(diǎn)進(jìn)行施工方案設(shè)計(jì)，項(xiàng)目立項(xiàng)與方案審批，項(xiàng)目招投標(biāo)，項(xiàng)目施工與低擾動(dòng)施工管理，工作協(xié)同與項(xiàng)目驗(yàn)收。“運(yùn)營(yíng)階段”的重點(diǎn)是社區(qū)共治與物業(yè)運(yùn)維。包括社區(qū)黨建、管理組織重構(gòu)；項(xiàng)目移交、社區(qū)物業(yè)管理與運(yùn)維；社區(qū)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商；網(wǎng)格化管理與智慧社區(qū)建設(shè)等。
在系統(tǒng)更新“1-4-8-4”實(shí)施框架的統(tǒng)領(lǐng)下，需要通過(guò)系統(tǒng)策劃和規(guī)劃統(tǒng)籌，將改造訴求與投資邏輯、產(chǎn)業(yè)邏輯、運(yùn)營(yíng)邏輯統(tǒng)籌疊加在空間規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，形成一個(gè)高質(zhì)量的、兼顧多個(gè)主體意愿、協(xié)同多方利益訴求、符合政策和專(zhuān)業(yè)性要求的“五維融合”的系統(tǒng)更新實(shí)施方案——也就是多元主體的博弈合作成果。“五個(gè)維度”分屬不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，在項(xiàng)目中相互關(guān)聯(lián)、相互影響，保證了規(guī)劃的系統(tǒng)性和專(zhuān)業(yè)性，也是項(xiàng)目研判和可行性論證的基礎(chǔ)。為此，實(shí)施方案的形成過(guò)程即是系統(tǒng)策劃和統(tǒng)籌規(guī)劃的工作過(guò)程，也是項(xiàng)目進(jìn)行資源整合、“博弈談判”和投資決策的過(guò)程。具體“五個(gè)維度”規(guī)劃協(xié)同的重點(diǎn)內(nèi)容如下：
——居民需求與社區(qū)治理維度。城市更新項(xiàng)目的起點(diǎn)是居民對(duì)老舊小區(qū)、建筑及生活環(huán)境改造的訴求，城市更新項(xiàng)目的終點(diǎn)是滿(mǎn)足城市居民對(duì)美好環(huán)境與生活品質(zhì)的需求，也是整體性社區(qū)治理的再組織化和新型社區(qū)再造的過(guò)程。居民需求與社區(qū)治理一般包括四個(gè)方面：一是加固建筑、改建配套基礎(chǔ)設(shè)施。二是改造提升人居環(huán)境。三是改善優(yōu)化居民服務(wù)。
——經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)策劃維度。產(chǎn)業(yè)策劃是提升城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值和未來(lái)運(yùn)營(yíng)收益的前提，不同性質(zhì)的城市更新項(xiàng)目其改造訴求、改造方式、改造成本與主要盈利點(diǎn)都有較大差異。一般情況下，老舊廠(chǎng)區(qū)、老舊街區(qū)的改造將突出產(chǎn)業(yè)功能業(yè)態(tài)的打造及商業(yè)物業(yè)價(jià)值的提升，而老舊小區(qū)及城中村的改造則以生活環(huán)境改造提升、服務(wù)配套設(shè)施的增補(bǔ)完善為重點(diǎn)?？傮w來(lái)看，城市更新代表著城市發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和內(nèi)涵式發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的方向，城市更新項(xiàng)目應(yīng)該著眼于更大區(qū)域、從城市總體戰(zhàn)略角度出發(fā)構(gòu)建項(xiàng)目目標(biāo)體系，挖掘和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，策劃項(xiàng)目定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的增量?jī)r(jià)值空間，設(shè)計(jì)優(yōu)化項(xiàng)目的城市功能與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，發(fā)掘孵化和規(guī)劃設(shè)計(jì)出具有一定商業(yè)價(jià)值的子項(xiàng)目。越是更多的發(fā)掘創(chuàng)造項(xiàng)目區(qū)域的未來(lái)價(jià)值，則項(xiàng)目越有高品質(zhì)改造和公益性服務(wù)設(shè)施配套的空間，越能吸引社會(huì)資本參與共建共享，各投資主體及利益相關(guān)方則越容易各取所需、達(dá)成一致，項(xiàng)目的持續(xù)更新與改造設(shè)想才更容易實(shí)現(xiàn)。
——物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)計(jì)劃維度。除了拆除重建類(lèi)城市更新項(xiàng)目，挖掘、培育和準(zhǔn)確評(píng)價(jià)項(xiàng)目的物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)服務(wù)價(jià)值成為項(xiàng)目投資平衡的重點(diǎn)。我國(guó)傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)內(nèi)容局限于“四保”服務(wù)，即保潔、保修、保綠及保安，主要是對(duì)住宅及配套設(shè)施的維護(hù)和管理。隨著社區(qū)經(jīng)濟(jì)的崛起和物業(yè)管理市場(chǎng)化的不斷推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來(lái)越注重業(yè)主的服務(wù)體驗(yàn)，物業(yè)管理由“對(duì)物管理”逐漸轉(zhuǎn)向“對(duì)人服務(wù)”，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式都有了新的突破，業(yè)務(wù)邊界不斷延伸?，F(xiàn)階段物企提供的社區(qū)增值服務(wù)通常圍繞社區(qū)生活場(chǎng)景，提供生活服務(wù)、財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資源運(yùn)營(yíng)三大類(lèi)服務(wù)。物業(yè)公司以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、家裝服務(wù)、到家服務(wù)、社區(qū)傳媒、社區(qū)金融、本地生活等增值服務(wù)與業(yè)主實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活場(chǎng)景的強(qiáng)連接；并將業(yè)態(tài)延伸至客戶(hù)求學(xué)、工作、就醫(yī)、出行、休閑等空間場(chǎng)景，提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)解決方案；甚至突破社區(qū)，拓展服務(wù)至市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、公建物業(yè)管理、交通協(xié)管、智慧城市建設(shè)等城市服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域。將老舊社區(qū)治理與城市更新納入整個(gè)城市服務(wù)當(dāng)中，以公共資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益反哺城市更新項(xiàng)目的成本支出，同時(shí)，導(dǎo)入地方農(nóng)副產(chǎn)品、文旅資源等區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部產(chǎn)業(yè)資源與生態(tài)圈體系流量變現(xiàn)。為解決老舊小區(qū)改造后的持續(xù)管理提供了一個(gè)市場(chǎng)化的可選路徑。
——項(xiàng)目投資與工程建設(shè)維度。這個(gè)維度需要將項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯、物業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯與投資建設(shè)邏輯相融合，基于政策環(huán)境、政府要求、居民需求、項(xiàng)目條件，研究城市更新的目標(biāo)與任務(wù)。主要關(guān)注和重點(diǎn)破解項(xiàng)目投融資難題，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的可行性與支撐條件，構(gòu)建項(xiàng)目投資回報(bào)模型。通過(guò)初步判斷項(xiàng)目實(shí)施各階段的成本與可能的收益，明確界定或調(diào)整項(xiàng)目范圍、目標(biāo)定位、更新內(nèi)容、配套政策或?qū)嵤┻M(jìn)度，以便滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)化實(shí)施主體的引力和投資平衡要求。例如，可以針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取項(xiàng)目?jī)?nèi)部自平衡、大片區(qū)平衡、跨區(qū)域平衡、政府特殊政策性平衡等多種模式，甚至是擴(kuò)大社區(qū)改造更新范圍、土地置換等手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域投資邏輯的構(gòu)建?；诿嫦蛭磥?lái)的投資收益、不同階段的改造成本以及項(xiàng)目可以確定的投資方與資金屬性，初步形成項(xiàng)目的投融資模型與總體投資收益測(cè)算，并以此為基礎(chǔ)，溝通協(xié)調(diào)政府、社會(huì)資本、社區(qū)管理方的意見(jiàn)和需求，初步形成城市更新項(xiàng)目的商業(yè)投資邏輯與改造更新實(shí)施構(gòu)想。
——城市規(guī)劃與項(xiàng)目設(shè)計(jì)維度。城市更新項(xiàng)目中的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是多元主體訴求和利益的集中表現(xiàn)，既需要體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)性，更要體現(xiàn)統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)的作用，承載和融入項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)、投資、運(yùn)營(yíng)、社區(qū)治理等策劃管理邏輯與要求。城市更新規(guī)劃的編制要基于既有區(qū)域特點(diǎn)、資源情況，客觀(guān)發(fā)現(xiàn)城市建成環(huán)境的主要矛盾和深層次問(wèn)題，制定具有系統(tǒng)性、針對(duì)性和前瞻性的城市更新規(guī)劃，通過(guò)空間落位實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)過(guò)程中的內(nèi)涵式有機(jī)更新，并通過(guò)規(guī)劃建設(shè)管理的整體統(tǒng)籌，去推動(dòng)城市更新規(guī)劃實(shí)施的順利推進(jìn)，依托社會(huì)網(wǎng)絡(luò)以機(jī)制轉(zhuǎn)型保障城市更新行動(dòng)的有序開(kāi)展。城市更新規(guī)劃過(guò)程需要更加多元協(xié)同、綜合開(kāi)放的工作方法，更強(qiáng)調(diào)多主體參與、更注視工作模式創(chuàng)新。通過(guò)多主體協(xié)商、多部門(mén)協(xié)同、多團(tuán)隊(duì)協(xié)作，加強(qiáng)全流程公眾參與，逐步形成城市更新地區(qū)的發(fā)展共識(shí)，充分了解小區(qū)居民訴求、充分調(diào)動(dòng)社會(huì)和市場(chǎng)力量，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目的有效實(shí)施和長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。
城市更新不是冷冰冰的工程改造，而是充滿(mǎn)人情味的系統(tǒng)性的美好家園再造，更是一項(xiàng)長(zhǎng)期而復(fù)雜的實(shí)踐探索與系統(tǒng)工程。在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施中，基本的改造訴求是基點(diǎn)，清晰的商業(yè)邏輯是前提，價(jià)值增量的創(chuàng)造是重點(diǎn)，更新主體的組織是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)機(jī)制創(chuàng)新是保障。城市更新項(xiàng)目通過(guò)運(yùn)營(yíng)前置與規(guī)劃集成，可以實(shí)現(xiàn)多元主體博弈的信息更完全、更對(duì)稱(chēng)、更透明，有利于在更長(zhǎng)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)平衡多元主體利益，有利于多主體間形成均衡博弈架構(gòu)和建立重復(fù)博弈格局，有利于構(gòu)建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)邏輯與商業(yè)模型，形成統(tǒng)籌兼顧、可行性高的城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案，將城市更新項(xiàng)目更好的與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費(fèi)升級(jí)、文化傳承、金融創(chuàng)新、社區(qū)治理等緊密結(jié)合，走出一條高質(zhì)量、可持續(xù)的城市更新之路。
