2024年7月，《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)，以下簡稱《通知》）發(fā)布，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點(diǎn)階段正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。2020年，受疫情影響，我國經(jīng)濟(jì)整體低迷，為盤活存量資產(chǎn)，使經(jīng)濟(jì)煥發(fā)新活力，醞釀已久的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。截至目前，國內(nèi)公募REITs1數(shù)量達(dá)40只（不含擴(kuò)募項(xiàng)目），規(guī)模達(dá)1285.042億元，預(yù)計(jì)帶動(dòng)新增投資超過6400億元?？傮w上，國內(nèi)公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，發(fā)展勢(shì)頭良好，已具備常態(tài)化發(fā)行基礎(chǔ)。
一、試點(diǎn)階段發(fā)展回顧
（一）政策體系初步建設(shè)
基礎(chǔ)設(shè)施REITs重視頂層制度設(shè)計(jì)。2020年4月，國家發(fā)展改革委和證監(jiān)會(huì)首次確認(rèn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。隨后，“十四五”規(guī)劃等文件均在宏觀層面對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展作出重要指示。四年間，稅收、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、會(huì)計(jì)處理等相關(guān)配套政策不斷健全完善。微觀層面，項(xiàng)目申報(bào)要求、擴(kuò)募機(jī)制、資金使用要求等在申報(bào)通知及業(yè)務(wù)指南等文件中持續(xù)更新明確。
表1 試點(diǎn)階段基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策一覽表
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（二）支持領(lǐng)域不斷擴(kuò)容
梳理基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)通知，可以清晰地發(fā)現(xiàn)支持領(lǐng)域不斷擴(kuò)容：2020年支持領(lǐng)域僅包括倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、交通、市政、生態(tài)環(huán)保及新型基礎(chǔ)設(shè)施；2021年增加能源基礎(chǔ)設(shè)施及保障性租賃住房；2023年增加消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。截至《通知》發(fā)行前，已上市項(xiàng)目中包含9單產(chǎn)業(yè)園、4單倉儲(chǔ)物流、9單高速公路、5單保障性租賃住房、5單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和6單清潔能源。2024年，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次上市，數(shù)量不斷增長；清潔能源REITs中首單水電、陸上風(fēng)電陸續(xù)上市，范圍覆蓋風(fēng)電、光伏、水電等多個(gè)領(lǐng)域。
（三）市場(chǎng)表現(xiàn)趨向穩(wěn)定
基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，也歷經(jīng)幾輪波動(dòng)。2023年市場(chǎng)出現(xiàn)明顯價(jià)格回調(diào)，多單產(chǎn)品年內(nèi)跌幅超過10%。市場(chǎng)價(jià)格下跌主要源于項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)不及預(yù)期。同時(shí)，由于投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，以券商、銀行及保險(xiǎn)等為代表的機(jī)構(gòu)投資者決策趨同且風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。2023年底，新版社?；鹜顿Y管理辦法擬將公募REITs納入社?；鹜顿Y范圍，引入長投資金幫助穩(wěn)定市場(chǎng)。2024年上半年，公募REITs保持良好盈利狀況，市場(chǎng)價(jià)格整體反彈，市場(chǎng)表現(xiàn)趨向穩(wěn)定。
二、進(jìn)入常態(tài)化階段要求
常態(tài)化階段，重點(diǎn)把握“市場(chǎng)化”和“法治化”兩項(xiàng)原則。監(jiān)管機(jī)構(gòu)適度放手，給市場(chǎng)更多空間。一是審核聚焦重點(diǎn)?！锻ㄖ凡辉賹?duì)項(xiàng)目未來收益率或內(nèi)部收益率提出要求，而是將未來收益與歷史收益對(duì)比，控制數(shù)據(jù)審慎性及合理性；同時(shí)，不再對(duì)內(nèi)部決策和國資轉(zhuǎn)讓等法律法規(guī)已有明確規(guī)定的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)作出要求，改由企業(yè)依法依規(guī)自行辦理。二是重視資產(chǎn)完整性?！锻ㄖ诽岢龅讓淤Y產(chǎn)不可分割的各組成部分均應(yīng)納入底層資產(chǎn)，此舉保證入池資產(chǎn)完整性，加強(qiáng)項(xiàng)目整體可控性；同時(shí)，在資產(chǎn)范圍方面，園區(qū)或消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施可適度包含不可分割的酒店等，這是我國對(duì)多類型資產(chǎn)合并申報(bào)的初探，此舉將進(jìn)一步擴(kuò)大儲(chǔ)備資產(chǎn)范圍，降低發(fā)行前資產(chǎn)重組壓力，這也對(duì)投資者資產(chǎn)價(jià)值判斷提出新的挑戰(zhàn)。三是提升項(xiàng)目推進(jìn)效率。2024年以來，11單公募REITs發(fā)行上市，數(shù)量遠(yuǎn)超去年全年上市的5單，發(fā)行效率明顯提升。《通知》提出縮短項(xiàng)目準(zhǔn)備流程，取消專家前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，約束各環(huán)節(jié)辦節(jié)時(shí)間，壓實(shí)各方責(zé)任，切實(shí)提升推進(jìn)效率。
表2 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)要求變化對(duì)比表
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三、展望后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展
公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，需要更完善的配套政策、更優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)和國際化的市場(chǎng)對(duì)接。
（一）完善配套政策
一是完善稅收政策。2024年2月發(fā)布的“國九條”提出制定REITs管理?xiàng)l例并完善相關(guān)稅收政策。我國現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠僅停留在項(xiàng)目申報(bào)階段，運(yùn)營及退出階段配套稅收政策有待進(jìn)一步明確。二是完善信息披露機(jī)制。2023年10月交易所出臺(tái)臨時(shí)報(bào)告指引，完善REITs存續(xù)期信息披露規(guī)則。常態(tài)化階段，建立REITs自申報(bào)至退市全周期信息披露機(jī)制，明確披露邊界、頻率及標(biāo)準(zhǔn)，提升運(yùn)作規(guī)范性和信息披露質(zhì)量。三是推進(jìn)專項(xiàng)立法。經(jīng)過試點(diǎn)階段摸索，公募REITs在產(chǎn)品和制度等方面進(jìn)行的中國化改造初見成效，已成為資本市場(chǎng)重要組成部分。公募REITs需要從頂層制度著手完善基本制度，構(gòu)建符合中國國情的法律法規(guī)。
（二）追捧優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)規(guī)?；虺^4萬億，當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模僅為1285億元，未來仍有巨大發(fā)展?jié)摿?。常態(tài)化階段，市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，為投資者提供更多選擇。投資者亦會(huì)更加謹(jǐn)慎挑選資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。挑選質(zhì)量高、運(yùn)營成熟的底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，才能被市場(chǎng)追捧，反之則被市場(chǎng)拋棄。相關(guān)參與方將項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量放在首位，公募REITs市場(chǎng)方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
（三）對(duì)接國際市場(chǎng)
2024年4月，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布5項(xiàng)資本市場(chǎng)對(duì)港合作措施，將REITs納入滬深港通，進(jìn)一步提升市場(chǎng)流動(dòng)性。滬深港通是外資參與國內(nèi)資本市場(chǎng)的主要渠道之一。常態(tài)化階段，在積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)對(duì)外開放的同時(shí)，監(jiān)管部門需動(dòng)態(tài)優(yōu)化REITs相關(guān)的市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境，提升企業(yè)治理水平，完成REITs資產(chǎn)定價(jià)國際化對(duì)接統(tǒng)一。打通國際市場(chǎng)，雖順應(yīng)時(shí)代背景卻不能一蹴而就，做好相關(guān)制度設(shè)計(jì)，把控好風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)循序漸進(jìn)。
注：
1目前，國內(nèi)公募REITs即為基礎(chǔ)設(shè)施REITs，兩個(gè)名詞代表意思一致。
2相關(guān)數(shù)據(jù)均為截至《通知》印發(fā)前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
作 者
陳 穎，咨詢工程師（投資），長期關(guān)注研究基礎(chǔ)設(shè)施投融資政策
曾 鵬，長期關(guān)注研究基礎(chǔ)設(shè)施投融資政策
