2024年7月，《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號，以下簡稱《通知》）發(fā)布，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點階段正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。2020年，受疫情影響，我國經(jīng)濟(jì)整體低迷，為盤活存量資產(chǎn)，使經(jīng)濟(jì)煥發(fā)新活力，醞釀已久的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作正式啟動。截至目前，國內(nèi)公募REITs1數(shù)量達(dá)40只（不含擴(kuò)募項目），規(guī)模達(dá)1285.042億元，預(yù)計帶動新增投資超過6400億元?？傮w上，國內(nèi)公募REITs市場表現(xiàn)平穩(wěn)，發(fā)展勢頭良好，已具備常態(tài)化發(fā)行基礎(chǔ)。
一、試點階段發(fā)展回顧
（一）政策體系初步建設(shè)
基礎(chǔ)設(shè)施REITs重視頂層制度設(shè)計。2020年4月，國家發(fā)展改革委和證監(jiān)會首次確認(rèn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。隨后，“十四五”規(guī)劃等文件均在宏觀層面對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展作出重要指示。四年間，稅收、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、會計處理等相關(guān)配套政策不斷健全完善。微觀層面，項目申報要求、擴(kuò)募機制、資金使用要求等在申報通知及業(yè)務(wù)指南等文件中持續(xù)更新明確。
表1 試點階段基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策一覽表
表格信息來源：北國咨根據(jù)公開信息整理
（二）支持領(lǐng)域不斷擴(kuò)容
梳理基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報通知，可以清晰地發(fā)現(xiàn)支持領(lǐng)域不斷擴(kuò)容：2020年支持領(lǐng)域僅包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、交通、市政、生態(tài)環(huán)保及新型基礎(chǔ)設(shè)施；2021年增加能源基礎(chǔ)設(shè)施及保障性租賃住房；2023年增加消費基礎(chǔ)設(shè)施。截至《通知》發(fā)行前，已上市項目中包含9單產(chǎn)業(yè)園、4單倉儲物流、9單高速公路、5單保障性租賃住房、5單消費基礎(chǔ)設(shè)施和6單清潔能源。2024年，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次上市，數(shù)量不斷增長；清潔能源REITs中首單水電、陸上風(fēng)電陸續(xù)上市，范圍覆蓋風(fēng)電、光伏、水電等多個領(lǐng)域。
（三）市場表現(xiàn)趨向穩(wěn)定
基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來，市場表現(xiàn)相對穩(wěn)定，也歷經(jīng)幾輪波動。2023年市場出現(xiàn)明顯價格回調(diào)，多單產(chǎn)品年內(nèi)跌幅超過10%。市場價格下跌主要源于項目經(jīng)營表現(xiàn)不及預(yù)期。同時，由于投資者結(jié)構(gòu)相對單一，以券商、銀行及保險等為代表的機構(gòu)投資者決策趨同且風(fēng)險偏好較低，加劇市場波動。2023年底，新版社保基金投資管理辦法擬將公募REITs納入社?；鹜顿Y范圍，引入長投資金幫助穩(wěn)定市場。2024年上半年，公募REITs保持良好盈利狀況，市場價格整體反彈，市場表現(xiàn)趨向穩(wěn)定。
二、進(jìn)入常態(tài)化階段要求
常態(tài)化階段，重點把握“市場化”和“法治化”兩項原則。監(jiān)管機構(gòu)適度放手，給市場更多空間。一是審核聚焦重點?！锻ㄖ凡辉賹椖课磥硎找媛驶騼?nèi)部收益率提出要求，而是將未來收益與歷史收益對比，控制數(shù)據(jù)審慎性及合理性；同時，不再對內(nèi)部決策和國資轉(zhuǎn)讓等法律法規(guī)已有明確規(guī)定的轉(zhuǎn)讓事項作出要求，改由企業(yè)依法依規(guī)自行辦理。二是重視資產(chǎn)完整性。《通知》提出底層資產(chǎn)不可分割的各組成部分均應(yīng)納入底層資產(chǎn)，此舉保證入池資產(chǎn)完整性，加強項目整體可控性；同時，在資產(chǎn)范圍方面，園區(qū)或消費基礎(chǔ)設(shè)施可適度包含不可分割的酒店等，這是我國對多類型資產(chǎn)合并申報的初探，此舉將進(jìn)一步擴(kuò)大儲備資產(chǎn)范圍，降低發(fā)行前資產(chǎn)重組壓力，這也對投資者資產(chǎn)價值判斷提出新的挑戰(zhàn)。三是提升項目推進(jìn)效率。2024年以來，11單公募REITs發(fā)行上市，數(shù)量遠(yuǎn)超去年全年上市的5單，發(fā)行效率明顯提升?！锻ㄖ诽岢隹s短項目準(zhǔn)備流程，取消專家前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，約束各環(huán)節(jié)辦節(jié)時間，壓實各方責(zé)任，切實提升推進(jìn)效率。
表2 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報要求變化對比表
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三、展望后續(xù)市場發(fā)展
公募REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，需要更完善的配套政策、更優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)和國際化的市場對接。
（一）完善配套政策
一是完善稅收政策。2024年2月發(fā)布的“國九條”提出制定REITs管理條例并完善相關(guān)稅收政策。我國現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠僅停留在項目申報階段，運營及退出階段配套稅收政策有待進(jìn)一步明確。二是完善信息披露機制。2023年10月交易所出臺臨時報告指引，完善REITs存續(xù)期信息披露規(guī)則。常態(tài)化階段，建立REITs自申報至退市全周期信息披露機制，明確披露邊界、頻率及標(biāo)準(zhǔn)，提升運作規(guī)范性和信息披露質(zhì)量。三是推進(jìn)專項立法。經(jīng)過試點階段摸索，公募REITs在產(chǎn)品和制度等方面進(jìn)行的中國化改造初見成效，已成為資本市場重要組成部分。公募REITs需要從頂層制度著手完善基本制度，構(gòu)建符合中國國情的法律法規(guī)。
（二）追捧優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
據(jù)統(tǒng)計，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)?；虺^4萬億，當(dāng)前市場規(guī)模僅為1285億元，未來仍有巨大發(fā)展?jié)摿Α３B(tài)化階段，市場規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，為投資者提供更多選擇。投資者亦會更加謹(jǐn)慎挑選資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。挑選質(zhì)量高、運營成熟的底層資產(chǎn)發(fā)行REITs，才能被市場追捧，反之則被市場拋棄。相關(guān)參與方將項目資產(chǎn)質(zhì)量放在首位，公募REITs市場方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
（三）對接國際市場
2024年4月，中國證監(jiān)會發(fā)布5項資本市場對港合作措施，將REITs納入滬深港通，進(jìn)一步提升市場流動性。滬深港通是外資參與國內(nèi)資本市場的主要渠道之一。常態(tài)化階段，在積極推動REITs市場對外開放的同時，監(jiān)管部門需動態(tài)優(yōu)化REITs相關(guān)的市場生態(tài)環(huán)境，提升企業(yè)治理水平，完成REITs資產(chǎn)定價國際化對接統(tǒng)一。打通國際市場，雖順應(yīng)時代背景卻不能一蹴而就，做好相關(guān)制度設(shè)計，把控好風(fēng)險，依據(jù)市場反應(yīng)循序漸進(jìn)。
注：
1目前，國內(nèi)公募REITs即為基礎(chǔ)設(shè)施REITs，兩個名詞代表意思一致。
2相關(guān)數(shù)據(jù)均為截至《通知》印發(fā)前統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
作 者
陳 穎，咨詢工程師（投資），長期關(guān)注研究基礎(chǔ)設(shè)施投融資政策
曾 鵬，長期關(guān)注研究基礎(chǔ)設(shè)施投融資政策
